LOKATORZY  TENANTS

Signing a Contract
Heating boiler
Unlocking the Door

PRZED WYNAJMEM

PODCZAS WYNAJMU

ZAKOŃCZENIE UMOWY

1. Sprawdź, czy Landlord lub agencja z której usług chcesz skorzystać znajduje się w rejestrze organizacji regulujących ich funkcjonowanie:

  • National Landlords Association (NLA);

  • UK Association of Letting Agents (UK ALA);

  • Association of Residential Letting Agents (ARLA);

  • National Approved Letting Scheme (NALS);

O ile przynależność do powyższych nie jest obowiązkowa, zwiększa to wiarogodność wynajmującego. 

2. Od 1 października 2014 agencje mieszkaniowe maja obowiązek rejestracji w jednym z dwóch tzw. 'redress schemes': 

  • Property Ombudsman;

  • Property Redress Scheme.

W przypadku problemów, możesz tam dochodzić swoich praw lub złożyć skargę, gdyż zarejestrowane agencje mają obowiązek przestrzegać odpowiednich zasad. Zatem możesz sprawdzić, czy agencja która oferuje Ci mieszkanie jest członkiem jednej z wyżej wymienionych instytucji. 

2. Bądż czujny, zwracaj uwagę na podejrzane oferty;

Z uwagi na przypadki oszustów podszywających się pod agentów nieruchomości lub landlordów warto zachować czujność w podejrzanych sytuacjach, np. kiedy nadarza się niezwykle tania oferta pięknego domu. 

3. Nie podpisuj umowy bez jej przeczytania.

Zazwyczaj lokatorzy są tak zachwyceni nowym lokum oraz faktem, iż pomyślnie przeszli weryfikację, że nie zwracają uwagi na szczegóły umowy. 

Między innymi, warto upewnić się, że zawiera ona tzw. break close, który umożliwi Ci wcześniejsze zakończenie umowy w przypadku, gdy współpraca z landlordem nie będzie się układała oraz czy nie zawiera innych niekorzystnych dla Ciebie warunków.

4. Unikaj płacenia depozytu lub czynszu gotówką. Jeśli nie masz wyboru zawsze pamiętaj aby mieć pokwitowanie wpłaconych pieniędzy. 

5. Kwota czynszu musi się zgadzać w kwotą która widnieje na umowie. 

Nawet gdyby landlord/agent wydawał Ci się najsympatyczniejszym człowiekiem na świecie, nie zgadzaj się na to aby kwota czynszu na umowie różniła się od tej którą masz faktycznie płacić. Takie przypadki zazwyczaj mają miejsce kiedy Landlord akceptuje Housing Benefit i ma go otrzymywać bezpośrednio na swoje konto. Komplikacje pojawiają się, kiedy housing zostaje wstrzymany i to Ty musisz dopłacić różnicę. 

6. Inventory Check-In 

Bardzo ważne jest podpisanie protokołu potwierdzającego stan mieszkania przed wynajmem, czyli tzw. "Inventory Check-in". Jeśli go nie ma lub też nie zawiera on wystarczającej dokumentacji, zrób szczegółowe zdjęcia tych miejsc co do których mogą wyniknąć późniejsze spory, a co za tym idzie spory o depozyt.

7. Spisz liczniki prądu, gazu, wody;

W dniu przeprowadzki na do nowego lokum spisz liczniki prądu i gazu (sprawdź czy jest licznik wody) i pamiętaj o niezwłocznym zgłoszeniu tych pomiarów oraz zarejestrowaniu swojego nazwiska u tych dostawców. 

Powyższa lista nie wyczerpuje tematów i jest jedynie sygnalizatorem niektórych problemów spotykanych podczas naszej praktyki. Jeżeli chciałbyś upewnić się, co do szczegółów w Twoim indywidualnym przypadku lub potrzebujesz pomocy w rozwiązaniu problemu który się pojawił skontaktuj się z nami. 

1. Rejestracja Twojego depozytu

W ciągu 30 dni od daty wynajęcia nowego lokum (lub przedłużenia istniejącej umowy najmu) powinieneś otrzymać certyfikat potwierdzający, że Twój depozyt został zarejestrowany w  TDP, DPS lub MyDeposits. 

Często zdarza się, że to potwierdzenie jest przesyłane na emaila, zatem w tym czasie skrupulatnie sprawdzaj pocztę. 

Kiedy Twój depozyt jest prawnie chroniony pod skrzydłami jednej w wyżej wymienionych instytucji łatwiej jest go odzyskać, a także odzyskać niesłuszne odliczenia po zakończeniu umowy najmu.

Jeśli nie otrzymałeś w tym czasie tego dokumentu skontaktuj się z landlordem i poproś o przesłanie Ci takiego potwierdzenia lub skontaktuj się z nami.  
 

2. 'Prescribed information'.

Wraz z umową najmu, a najpóźniej 30 dni od wpłacenia depozytu powinieneś otrzymać pisemną informację dotyczące Twojego depozytu. Zawarte są tam m.in szczegóły na temat procedur odzyskania depozytu.

3. Jeśli w domu jest centralne ogrzewanie na gaz, upewnij się czy boiler posiada ważny certyfikat sprawności (Gas Safety Certificate).

Przegląd instalacji gazowej MUSI być przeprowadzony raz do roku i jest za to odpowiedzialny landlord lub agent, który zajmuje się nieruchomością. 

 

4.Unikaj płacenia za czynsz gotówką.

Jeśli z jakichś powodów musisz płacić czynsz gotówką, zbieraj pokwitowania na wypadek ewentualnego sporu o kwotę zadłużenia. 

 

5. Housing Benefit i ryzyko zadłużenia

Kiedy housing benefits (HB) jest płacony bezpośrednio na konto landlorda, lokatorowi trudno jest kontrolować przepływ pieniędzy, których nie widzi na swoim koncie. 

W sytuacjach, gdy Council nalicza 'change of circumstances' HB, następuje zmiana wypłacanych landlordowi kwot dofinansowania, których lokator nie zawsze jest świadomy. Wtedy zazwyczaj powstają zadłużenia, z którymi często zgłaszają się do nas klienci.   

 

6.  Naprawy

Innym często spotykanym problemem są usterki techniczne lub zły stan techniczny lokalu, podczas gdy agent/landlord są bardzo opieszali w podejmowaniu stosownych napraw lub wręcz ich odmawiają. Zadbaj o to, aby ewidencja oraz historia zgłaszanych usterek była zawsze na piśmie (list, wiadomość tekstowa lub email).

Zdarza się wtedy, że lokator, działając w dobrej wierze sam usiłuje dokonać remontów i napraw. Niestety zamiast sobie pomoc można zaszkodzić, ponieważ w niektórych znanych nam przypadkach lokator został pociągnięty do odpowiedzialności finansowej za (nieumyślnie) spowodowane przez niego szkody. 

 

Jeżeli Twój agent/landlord ignoruje Twoje monity o naprawę, skontaktuj się z nami a doradzimy Ci jak to skutecznie wyegzekwować. 

 

7. Exclusive Possession

Podczas trwania umowy najmu masz prawo wyłącznego i spokojnego zamieszkiwania w wynajętym mieszkaniu, czyli tzw. 'exclusive possession'. To oznacza, że nawet właściciel lokalu nie ma prawa niezapowiedzianego wstępu do Twojego mieszkania (oprócz sytuacji nagłych, czyli emergency lub innych nielicznych wyjątków). 

Jeżeli uważasz, że landlord łamie to prawo, skontaktuj się z nami. W tych i innych sprawach warto się do nas zgłosić zanim sytuacja przerodzi się poważny problem.

1. Section 21 Notice

Jest to standardowa forma wypowiedzenia, którą landlord dostarcza lokatorom, w przypadku gdy zamierza zakończyć najem. 

Często jednak obie strony, zarówno landlord, jak i tenant, nie zdają sobie sprawy, z sytuacji kiedy takie wypowiedzenie jest nieważne. 

Wypowiedzenie na podstawie s.21 musi być odpowiednia formę, a także muszą jej towarzyszyć dokumenty takie jak Gas Safety Check, Electricity Performance Certificate, oraz rządowa broszura 'How to Rent'. 

Oprócz tego, jeśli nie są dopełnione formalności z depozytem, wniosek sądowy o eksmisję zostanie odrzucony. 

Jeśli landlord nie dokona eksmisji w ciągu 6 miesięcy od daty na wypowiedzeniu, straci ono swoją ważność. 

2. Section 8 Notice

W przeciwieństwie do s.21 notice, ten rodzaj wypowiedzenia wymaga podania przyczyny i jest ich do wyboru aż 17 (grounds). Jakkolwiek, najczęściej stosowanym jest 'ground 8', oraz 'ground 4'. W grę wchodzą tutaj złożone procedury, przy których naprawdę warto zwrócić się o pomoc do naszego biura. 

3. Przedterminowe zakończenie umowy

Ponieważ życie pisze przeróżne scenariusze, może zaistnieć potrzeba wcześniejszego zakończenia umowy niż jest to przewidziane w kontrakcie. Powodem może być pilny powrót do kraju, zmiana pracy i miejsca zamieszkania, choroba itd. 

Naszą rolą w takich przypadkach są negocjacje, wybranie odpowiedniej metody zakończenia kontraktu, przygotowanie odpowiedniej umowy oraz przeprowadzenie innych końcowych formalności.

4. Inventory Check-out

Ten etap często przebiega w bardzo niemiłej atmosferze, bowiem właśnie wtedy powstają spory dotyczące rzekomych lub faktycznych zadłużeń, stanu technicznego domu lub jego wyposażenia. Skrupulatnie sporządzona dokumentacja na początku wynajmu staje się w takich momentach niezmiernie przydatna w zestawieniu z końcową inwentaryzacją.

5. Liczniki

Zgłoszenie wyprowadzki u dostawców mediów, takich jak woda, prąd, gaz. Zdając mieszkanie spisz, a najlepiej zrób zdjęcia stanu liczników.

6. Certyfikat depozytu

W tym czasie należy przypomnieć sobie gdzie znajduje się nasz certyfikat rejestracji depozytu, aby móc zalogować się na stronę odpowiedniego 'protection scheme' i zażądać jego zwrotu. 

Jeśli landlord zaniedbał obowiązku rejestracji depozytu, może to go narazić się na bolesne konsekwencje finansowe w kwocie nawet do trzykrotnej wartości depozytu.  

7. Spory o depozyt

Jeżeli powstał spór co do ewentualnych odliczeń z depozytu na poczet strat zanotowanych przy zakończeniu umowy najmu, należy rozpocząć tzw. 'deposit dispute claim', który zostanie rozstrzygnięty przez niezależnych prawników wyznaczonych przez odpowiedni 'protection scheme'.  Pomożemy przebrnąć Ci przez tą (często) długą i złożoną procedure, która wymaga wypełnieniu odpowiednich formularzy, skompletowania odpowiednich dowodów oraz monitorowania terminów.

Najbardziej drastycznym, ale i kosztownym rozwiązaniem może być skierowanie sprawy do Sądu. 

8. Eksmisja

Najbardziej bolesną formą rozstania z mieszkaniem jest eksmisja, zazwyczaj zainicjowana przez landlorda z powodu zadłużeń lub innych powodów złamania warunków umowy najmu. ​

W procesie eksmisji jest bardzo ważne aby wypełnić odpowiednie dokumenty sądowe, z czym możesz zgłosić się do naszego biura. Warto pamiętać, iż lokator ma prawo nie tylko do obrony (Defence), ale również do wystawienia własnych zarzutów (Counterclaim). 

2020 Polish Advice Point