Search
  • Anna Russell

SECTION 21 NOTICE – co powinieneś wiedzieć zanim je wręczysz (landlord) lub otrzymasz (tenant)

Updated: Apr 19

Czy ważność tego wypowiedzenia może być podważona? Jakie to ma skutki dla właściciela mieszkania, który chce odzyskać swoją własność? Co zyskują na tym lokatorzy? Na te oraz inne pytania odpowie poniższe opracowanie.


To prawda, że wypowiedzenie, zwane ‘Section 21 Notice’, wręczone lokatorowi na podstawie ustawy Housing Act 1988, nie wymaga od właściciela nieruchomości podania żadnego powodu zakończenia umowy najmu. Jednakże, z powodu różnych dodatkowych wymogów wprowadzonych przez nowe przepisy, odzyskanie dostępu do swojej własności może być dla landlorda nie lada wyzwaniem, ale o tym za chwilę. Co więcej, rząd pracuje nad projektem nowych obostrzeń, na podstawie których właściciel mieszkania będzie musiał podać ustawową przyczynę, dla której chce zakończyć najem z obecnymi lokatorami.


Ale wróćmy do tak popularnej ‘Section 21 Notice’ i problemów z nią związanych.


1

Po pierwsze, takie wypowiedzenie nie ma żadnej mocy prawnej ciągu pierwszych 4 miesięcy od zawarcia umowy najmu.


‘Section 21’ może być użyte najwcześniej po upływie 4 miesięcy od daty rozpoczęcia umowy najmu lub 2 miesiące przed upływem formalnej daty jej zakończenia. Jeśli umowa najmu nie była odnawiana i data jej zakończenia już upłynęła, ma wtedy miejsce tzw. ‘periodic tenancy’. W takim przypadku po zakończeniu 2 miesięcznego okresu wypowiedzenia lokator musi (a przynajmniej powinien) się wyprowadzić. Warto też wiedzieć, iż okres wypowiedzenia zaczyna swój bieg od daty otrzymania przez lokatora wypowiedzenia, a nie od daty jej napisania lub wysłania ‘Section 21’.


Zatem pytanie numer 1: A jeśli lokator przestanie płacić czynsz? Czy musze czekać 4 miesiące, żeby dać mu to wypowiedzenie? A następnie kolejne 2 miesiące, bo taki jest czas trwania tego ustawowego wypowiedzenia? Nie, bowiem w takim przypadku od razu trzeba użyć innego rodzaju wypowiedzenia, którym jest tzw. ‘Section 8 Notice’. Ale o tym następnym razem.


2

Po drugie, ‘Section 21 Notice’ musi być wydane w ścisłe określonej formie (tzw. Form 6a), która wymaga, aby wraz z wypowiedzeniem lokator otrzymał następujące dokumenty:

  • Gas Safety Check (GSC) Certificate, czyli aktualny, nie starszy niż 12 miesięcy, certyfikat potwierdzający sprawność urządzeń gazowych w mieszkaniu;

  • Energy Performance Certificate (EPC), czyli certyfikat wydajności elektrycznej, ważny 10 lat;

  • ‘How to Rent’ Guide, broszura wydana przez rząd, zawierającą istotne informacje nt. zasad wynajmu.


To oznacza, że jeśli lokator otrzyma wypowiedzenie bez tych trzech wyżej wymienionych ‘towarzyszy’, teoretycznie może zignorować takie wypowiedzenie, wiedząc, że Sąd nie wyda nakazu eksmisji, dopóki te formalności nie zostaną dopełnione. Lokator zyskuje wtedy czas, natomiast landlord traci pieniądze na zakładanie kolejnej sprawy w Sądzie.


3

Po trzecie, kolejna przeszkoda w uzyskaniu eksmisji może się pojawić, jeśli nie są dopełnione formalności związane z depozytem lokatorów. Sporo landlordów pamięta o jego rejestracji w ‘deposit protection scheme’, ale niestety zapominają o tzw. ‘prescribed information about the deposit’. Jest to specjalny formularz, który lokator musi otrzymać od landlorda lub agencji najpóźniej w ciągu 30 dni od przyjęcia od niego depozytu. Proszę tego nie mylić z ‘protection certificate’, który jest zupełnie innym dokumentem.


Zatem, tutaj pojawia się ryzyko dla landlorda, że lokatorzy mogą wnieść do Sądu wniosek o rekompensatę nawet do trzykrotnej wartości depozytu, jeśli: depozyt nie był zarejestrowany wcale, albo zostało to uczynione w terminie późniejszym niż nakazuje to ustawa oraz/lub zaniedbano obowiązku dostarczenia lokatorom owych ‘prescribed information’ dotyczących depozytu.


4

Kolejna, zupełnie nowa przeszkoda, która wyłoniła się wraz z wejściem w życie ustawy ‘Tenant Fees Act 2019’. Znajduje się tam miedzy innymi zakaz pobierania przeróżnych opłat od lokatorów oraz ograniczenie depozytu do maksymalnie 5 tygodniowej wartości czynszu. Landlord może mieć problemy z eksmisją na podstawie ‘Section 21’, dopóki nie zwróci lokatorowi pobranych niezgodnie z prawem opłat.


Ponieważ widzę, że się rozpisałam, więc nie będę rozwijała tego tematu. Osoby, zainteresowane mogą skontaktować się z naszym biurem i uzyskać szczegółową poradę, dotyczącą ich konkretnej sytuacji.


5

Jeżeli w ciągu ostatnich 6 miesięcy zostały zgłoszone przez lokatora do Councilu poważne usterki, na podstawie czego został wydany ‘improvement notice on the property’, landlord nie może wyeksmitować lokatora na podstawie ‘Section 21’ dopóki nie dopełni nakazanych przez Council napraw.


Podsumowanie


Z jednej strony, powyższe wymogi prawne mają na celu ochronę lokatorów, którzy pomimo idealnego sprawowania się jako najemcy, zaledwie w ciągu 2 miesięcy mogą stracić miejsce w którym zdążyli się ustabilizować i które jest ich domem.


Drugą stroną medalu jest fakt, iż mimo wszystko, to landlord jest prawowitym właścicielem mieszkania. Jednak zaniedbanie wymogów prawnych może utrudnić lub wręcz uniemożliwić odzyskanie swojej nieruchomości, powodując niepotrzebny stres jak również straty finansowe.


Dlatego tak ważne jest, aby skorzystać z porady doświadczonego specjalisty z zakresu prawa mieszkaniowego. Niedopełnienie najmniejszego z warunków opisanych powyżej, a także innych nie wspomnianych tutaj szczegółów, może przedłużać próby eksmisji lokatora, który po otrzymaniu 'Section 21 Notice' nie będzie chciał się dobrowolnie wyprowadzić.


Stanowczo podkreślam, iż każda sytuacja wymaga indywidualnej porady prawnej dostosowanej do konkretnej sytuacji klienta. Dlatego też to opracowanie, nie może stanowić skutecznej porady prawnej, natomiast sygnalizuje ono najważniejsze i najczęstsze problemy oraz przeszkody w uczynieniu wypowiedzenia ‘Section 21’ skutecznym.


17 views

2020 Polish Advice Point